Как обеспечить себя к старости? Просто копить неподъемно с нашими доходами. Не копить – оказаться к пенсии в беспросветной нищете. Для решения этой задачи нужно использовать финансовые инструменты. Какие? Давайте разберемся.
Профессионалы рынка жилья уверяют: приобретение недвижимости – самый выгодный и надежный способ вложить деньги. Именно он позволяет сохранить и преумножить наши кровные. Если это так, почему сами профи предпочитают либо строить на продажу, либо управлять чужим имуществом? Почему они не рвутся зарабатывать на собственном? Видимо, уже попробовали, да еще заемные деньги привлекли... От банкротства (а может, и тюрьмы?) их спасло мировое соглашение. Хорошо, что русский человек по своей природе жалостлив.
Покупая недвижимость для сдачи в аренду, люди тем самым покупают себе бизнес. Как любое предпринимательство, сдача жилья в аренду связана с рисками. И чем дешевле квартира, тем больше этих самых рисков. После покупки квартиру, скорее всего, потребуется отремонтировать. Это расходы на материалы и саму работу. Вам нужно будет найти жильца и подписать с ним договор. Нужно застраховать квартиру. Решить, как вы будете декларировать свой доход и платить налоги. Затем вам нужно будет получать арендную плату, вносить квартплату. Не дай бог, ваш жилец затопит соседей, да не один этаж... Попробуйте стребовать с него возмещение причиненного вреда!
Сдавая квартиру, вы на самом деле начинаете вести свой маленький бизнес. И этот бизнес подвержен рыночным рискам. Из числа наиболее распространенных неприятностей специалисты называют банальное воровство. Арендаторы, случается, вывозят всю мебель и бытовую технику и исчезают. В Интернете можно встретить такую «рекомендацию» нанимателям жилья: «Сначала требуйте залог, а потом ключи отдавайте. А еще лучше берите из квартиры все ценное на сумму залога и бегите. Хозяину агентство все выплатит».
Далее в списке рисков идут несчастные случаи. Арендатор может квартиру просто сжечь. Или затопить. Причем ненамеренно. Испугавшись ответственности, он может просто сбежать.
Известны случаи мошенничества, когда лжеарендатор умудрялся за короткий срок несколько раз пересдать квартиру. В худшем случае – даже продать. При этом пострадает не только покупатель или наниматель. По факту мошенничества возбудят уголовное дело, на квартиру может быть наложен арест. Ею нельзя будет распоряжаться, в том числе и сдавать в аренду. Подобные дела расследуются и рассматриваются в суде годами...
Есть и такая проблема: человек вселился и не платит. Что вы будете делать в свои 60 лет с 30-летним детиной? Если нет угрозы жизни, милиция не обязана вмешиваться и стоять на защите ваших коммерческих интересов.
Так стоит ли овчинка выделки? Смотришь на объявление в газете: «однушка» приносит своему владельцу от 5 до 6,5-7 тыс. руб. в месяц. Эта цена в объявлениях держится довольно долго: такой она была и в 2008 году, и в 2010-м. За год получается максимум 84 тыс. руб. Теперь начинаем отнимать. Коммунальные платежи – 2 тыс. руб. в месяц. Налог на имущество (размер ставки зависит от балансовой стоимости). Потери от простоя (берем максимальную цену – значит, простой квартиры тоже максимальный). Отнимем стоимость управления профессиональным риелтором. Эта услуга обойдется от 25 до 40 процентов стоимости всей аренды. Если вы вложили в однокомнатную квартиру 1 млн руб., то доход на вложенный капитал составит максимум 3,5-4 процента. Если вложили 1,4 млн руб., доход будет еще меньше – 2-3 процента. И это без учета резерва на замещение и амортизацию мебели и оборудования. Кроме того, минимум раз в пять лет вам придется делать ремонт. Сколько это стоит?
Кто-то, считая себя продвинутым и финансово грамотным, решает вложиться в недвижимость не ангарскую и не иркутскую, а московскую. Купил человек квартиру в столице и отдал ее в управление профессиональному риелтору. Насколько доходно такое вложение? По оценкам экспертов, в 2006 году – максимум те же самые 3,5-4 процента, в 2009 году – и вовсе 2 процента!
Теперь об эффекте удорожания жилья. Специалисты подсказывают, что квартира приносит доход и без всякой сдачи в аренду. Просто одним фактом своего существования (за счет роста стоимости квадратного метра). Приведем пример. «Гостинка» куплена в Иркутске в 2007 году за 1,2 млн руб. В 2010 г. ее возможно было продать максимум за 850 тыс. руб. За три года вложений – минус 30 процентов.
Выходит, доход от вложения в недвижимость до смешного мал. И не покрывает даже инфляции. Такие «вложения» могут довести до нищеты. А существуют ли вообще выгодные и надежные финансовые инструменты для достойной жизни в пенсионном возрасте? Существуют.
(Продолжение следует).