Вот уже восемь лет собственники квартир несут финансовое бремя по капитальному ремонту своих домов. Каждый месяц в почтовые ящики тысяч ангарчан приходят квитанции с суммами взносов на ремонт, который будет сделан через 5, 10, 15, а то и 20 лет. И у многих эта накопительная система оплаты до сих пор вызывает непонимание и возмущение. Пожалуй, капремонт остается в сфере ЖКХ одной из самых непознанных статей расхода. На прошлой неделе в Ангарске прошла пресс-конференция с участием заместителя мэра АГО Андрея Сафронова, курирующего вопросы капремонта в нашем округе, и заместителя генерального директора Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области Валерии Кошечкиной. Мы постарались спросить у них обо всём, что волнует наших читателей по теме капремонта.
Администрация – технический заказчик ФКР. Что это означает?
Андрей Сафронов:
«С 2014 года идет процесс вовлечения собственников в процесс ответственного содержания жилого фонда. Именно с этого года жители начали оплачивать капитальный ремонт своих домов. Надо отметить, что начиналось это дело сложно. В 2019 году мы переживали один из самых неблагоприятных периодов этого переходного времени, когда от жителей Ангарска поступал шквал жалоб на проведение капремонта. И вопросов к этому процессу действительно было немало. На этом этапе можно, к сожалению, констатировать провальное распоряжение деньгами, поступающими в региональный ФКР. Администрация АГО тогда получила 225 претензий, касающихся капремонта. Вместе с фондом мы проанализировали характер этих обращений, были выявлены несколько основных причин недовольства собственников. Большинство вопросов возникало именно вследствие непонимания действий фонда и подрядчиков, оттого что с жителями не проводилось разъяснительной работы. Люди просто не понимали, за что с них требуют платить деньги сейчас, если ремонт дома запланирован через
15 лет. Или почему подрядчики в рамках капремонта меняют кровлю, но оставляют без внимания подвальные помещения. Нужно было всё рассказывать и показывать. Но сам фонд из-за небольшой численности сотрудников эти разъяснения в каждом дворе проводить не мог. И тогда наши специалисты совместно с управляющими жилищными компаниями и Центром поддержки общественных инициатив пошли «в люди». Работа была налажена с опорой на активных собственников, советы домов, активистов ТОСов. Тогда же нами было приято пилотное решение выступить в качестве технического заказчика на своей территории от имени Фонда капремонта. В 2020 году мы взяли 38 многоквартирных домов, и в рамках капитальных ремонтов была налажена работа по взаимодействию с ФКР, подрядными организациями, УК и собственниками. Этот опыт оказался очень полезным и продуктивным для всех. Это стало понятно по резко уменьшившемуся количеству поступивших от жителей претензий – всего 150 в 2020 году. В прошлом году мы уже проадминистрировали таким образом 86 домов.
И за весь 2021 год было получено 25 обращений от граждан, касающихся капремонта, причем не все они были с жалобами, часть – просьбы о переносах сроков ремонта. Это очень хороший показатель».
В чем ценность того, что администрация АГО взяла на себя функции технического заказчика? Мы не можем открывать в Ангарске филиал, потому что по законодательству нам нельзя передавать кому-либо права по управлению фондом. Но город или муниципалитет в лице администрации с функциями техзаказчика непосредственно на своей территории следит за организацией процесса
капремонта и при этом заинтересован в хорошем результате. А за ФКР остается функция контроля за исполнением работ и их оплатой. В настоящее время в нашем регионе четыре муниципальных образования взяли на себя функции технического заказчика, в том числе и Ангарск».
Почему мой дом будут ремонтировать только в 2043 году?
Валерия Кошечкина: «Долгосрочная программа капремонтов изначально была сформирована на 30 лет, но в прошлом году в неё были внесены изменения, и теперь эта программа продлена на 9 лет – до 2052 года. За этот период капитальный ремонт должны пройти абсолютно все многоквартирные дома в регионе, исключая только признанные ветхими и те, в которых проживает менее 5 собственников (они просто не смогут накопить средства на проведение ремонта). Понятно, что практически все люди хотят, чтобы их дом был отремонтирован как можно раньше, а не в 2038 или 2043 году. Но отремонтировать одномоментно несколько тысяч домов нереально! Для того и составлен рейтинг, в котором МКД выстроены по местам в зависимости от даты постройки и технического состояния. Узнать, когда в вашем доме запланировано проведение капремонта, можно на сайте ФКР, для чего достаточно указать адрес интересующего вас дома».
Можно ли перенести сроки ремонта?
Валерия Кошечкина: «Перенести капремонт в своем доме с более позднего срока на более ранний можно. Но для этого должны быть объективные причины (к примеру плохое, близкое к ветхому или аварийному техническое состояние инженерных сетей) и должен быть соблюден регламент процедуры, требования к которой закреплены в порядке №417. Что для этого нужно? Во-первых, на собрании собственников принять решение о переносе сроков с обоснованием. Поэтому перед решением нужно провести техническую экспертизу – независимую оценку. В протоколе собрания нужно прописать решение о том, какой вид ремонта, в каком объёме и на какую сумму должен быть перенесен. Также важен при переносе сроков процент собираемости платежей в до- ме – он должен быть не ниже 85 процентов. Исключение составляют случаи, когда речь идет о срочной замене общедомового газового оборудования – потому что речь идет о безопасности. С просьбой о переносе сроков ремонта в ФКР могут обратиться не только собственники, но и жилищные управляющие компании, ТСЖ, ЖСК. И тоже нужно заявление, экспертиза, технические документы на дом.
Существует немало домыслов насчет стоимости экспертизы: некоторые ошибочно считают, что она стоит чуть ли не миллион рублей и непосильна для собственников. Стоимость разная – в зависимости от исследуемого объекта. Есть и такие, которые стоят примерно 5 тысяч рублей. При взаимодействии со своей управляющей компанией собственники жилья могут решить, чтобы необходимая на проведение экспертизы сумма была выделена из средств на текущий ремонт или обслуживание дома. УК идут на это, потому что понимают: пусть лучше один раз дом пройдет капитальный ремонт, чем каждые три-четыре года выполнять на нем текущий. Определенную помощь в этом вопросе можно получить и в комитете по ЖКХ администрации АГО, который имеет опыт работы со специализированными организациями, проводящими экспертизу, и поможет в оптимизации расходов.
Важно также знать, что решение о переносе срока ремонта принимает не ФКР, а областная межведомственная комиссия при Министерстве по жилищной политике региона».
Почему подрядчики не выполняют весь перечень работ по капремонту?
Андрей Сафронов:
«Как только администрация взяла на себя функции технического заказчика ФКР, стала отчетливо ясна проблематика капремонта жилого фонда в округе. К примеру, в старой части города много небольших одно-, двухподъездных домов 50-х годов постройки. Состояние их близко к ветхому, но так как в них живет мало людей, то к нынешнему периоду они путем ежемесячных платежей собрали на капремонт своего дома весьма скромные суммы. Соответственно, при заходе на
капремонт им на эти деньги могут выполнить только один вид работ – например, заменить инженерные сети, или сделать новую проводку, или обновить фасад. Понятно, что жильцы хотят максимум, но собранные деньги не позволяют делать всё сразу. В качестве технического заказчика мы оказываем помощь собственникам в определении перечня работ, которые должны быть проведены в рамках капремонта их дома. Специалисты УК проводят предварительный осмотр дома, составляют список проблем, которые нужно устранить в первую очередь, а собственники должны принять на собрании решение с утверждением перечня работ. И вот уже на этом этапе возникает немало конфликтных ситуаций, когда люди не могут договориться между собой или обвиняют жилищников в завышении стоимости предполагаемых работ. И поэтому каждый дом, готовящийся к капремонту, требует адресного решения. Найти это решение и довести процесс от первого собрания собственников до подписания договора о выполнении работ и есть задача нашего администрирования».
Валерия Кошечкина:
«В перечне работ по капитальному ремонту МКД – 14 видов. Но редко какому дому требуется проведение всех этих работ. И дело даже не в техническом состоянии дома – элементарно панельным девятиэтажкам не нужна покраска фасада, а для домов с этажностью пять и менее неактуальна замена лифта. По-
этому исходим из реальной ситуации. И из накопленной суммы взносов. Согласно законодательству, регламентирующему проведение капремонта, фонд дома может использовать на ремонт сумму только в пределах средств, собираемых собственниками квартир в этом доме – да, из расчета предполагаемой суммы за 39 лет (до 2052 года), но не больше. И те инициативные группы, которые обращаются в суд с требованием проведения в своем доме всех возможных работ, получают отказы в решениях. Нельзя собрать с учетом будущих платежей 10 миллионов рублей, а требовать выполнения работ на 50 миллионов. Единственный способ увеличить сумму на ремонт – это добровольное увеличение ежемесячных взносов. И у нас есть такие примеры, в том числе и в Ангарске, когда собственники, повысив тариф на 1 рубль за квадратный метр, получали дополнительно 15 000 000 рублей на ремонт дома».
Капитальный ремонт – тема большого актуального разговора. Именно такой и получилась конференция с участием представителей регионального ФКР. И в одну публикацию все поднимавшиеся в ходе этой беседы вопросы не вошли. В следующем номере мы расскажем, сколько многоквартирных домов в Ангарске будет «откапиталено» в этом году, почему взносы за капремонт нужно платить даже 80-летним гражданам, как узнать свою и соседскую задолженность, почему ангарские хрущевки на особом счету у ФКР и что выгоднее – копить деньги на капремонт на спецсчете дома или аккумулировать их в фонде.
Вера Инёшина
Фото автора