Квартира не с барского плеча. Почему старики дарят своё жильё?

«Зинаида Семёновна, успокойтесь, пожалуйста, слезами делу не помочь. У вас осталась регистрация по месту жительства? Хорошо. В договоре прописано право пользования недвижимостью? Нет… Почему вы решили подарить единственную квартиру внучке, а не оформить на неё завещание?» – на этот вопрос 76-летняя Зинаида Спиридонова не знает ответа. А вот, думается, её молодая родственница прекрасно понимала, что только в таком случае может распорядиться двушкой, не дожидаясь ухода из жизни бабушки. Ну она и распорядилась – выставила её на продажу. Вместе с Зинаидой Семёновной. А та и не поняла вначале, что это за люди стали приходить к ней домой, придирчиво оглядывая её небольшую кухоньку и ванную, давно требующую ремонта. «А потом мужчина представился риелтором и попросил меня куда-нибудь уходить с 16 до 19 часов, на время просмотров, – рассказывает пожилая женщина. – А куда мне вечерами деться-то? Зрение плохое, я в сумерках и не хожу по улицам».
И всё же Зинаида Спиридонова нашла в себе силы сходить и к юристу, и в соцзащиту, и к нам в редакцию. Слушая её горькую историю, мы поражались только одному: как часто подобное случается в семьях. Квартирный вопрос испортил не только москвичей – в Ангарске сплошь и рядом престарелые люди оказываются без крыши над головой по вине ближайших родственников. При этом вроде как ничего противозаконного не совершается – старики сами дарят родным людям дома и квартиры.
В 2024 году в Росреестре Иркутской области было зарегистрировано более 15 тысяч договоров дарения недвижимости. В скольких из них стоят подписи таких же введённых в заблуждение своими родственниками, как Зинаида Спиридонова, статистике не известно…
Вообще недвижимое имущество близким людям можно передавать разными способами: по договору купли-продажи, дарственной, завещанию, наследственному договору или договору ренты. Каждый из способов влечёт за собой различные последствия для собственника и получателя, а также расходы на их оформление и регистрацию – тоже, кстати, разные.
Завещание – самый распространенный способ оформления отношений по поводу наследуемого имущества. Основным минусом является стоимость оформления прав наследника при вступлении в наследство, которая составляет 0,3 % от стоимости имущества, но не более 100 тысяч рублей для близких родственников и 0,6 %, но не более 1 миллиона рублей для других наследников. К тому же наследодатель всегда может передумать и написать новое завещание.
Именно поэтому в последнее время всё большей популярностью стало пользоваться заключение договора дарения. Этот способ передачи имущества отличается простотой оформления и безвозмездностью. Кроме того, при дарении между родственниками – в отличие от завещания – не возникает налоговой базы. Это не значит, что одариваемый получает квартиру совсем бесплатно – придётся потратиться на пошлину. Есть и другой важный нюанс: с 1 января 2025 года вступил в силу закон об изменении порядка совершения договоров дарения. Если раньше недвижимое имущество принадлежало единственному собственнику, то договор дарения не нужно было заверять у нотариуса: стороны просто составляли договор, подписывали вместе с внуком (или другим наследником из числа родственников) и шли в Росреестр регистрировать его. Отныне же все договоры дарения требуют обязательного нотариального заверения. По сути, это нужно для проверки сделки на законность. Нотариус должен разъяснить смысл и значение заключаемой сделки дарения всем заинтересованным сторонам. Однако рассказывать о других вариантах передачи имущества, об их плюсах и минусах он не обязан, так как это уже полноценная юридическая консультация, которая, как правило, является платной (примерно 1000-1500 рублей).
Мы же настоятельно советуем всем, кто только принимает решение подарить своё единственное жильё детям, внукам, племянникам или другим членам семьи, обратиться к независимому юристу. Обещания родственников «устроить вашу судьбу в лучшем виде» в обмен на дарственную могут сильно отличаться от ваших ожиданий.
Важно понимать, что после подписания договора дарения вы утрачиваете права на квартиру. Сразу же! Это как подарить любимому внуку или соседу свою куртку. Вернуть обратно подаренное практически невозможно. Только если удастся доказать, что вы были невменяемы или введены в заблуждение мошенническим способом. Но при нотариально заверенной сделке это будет сделать ещё сложнее, чем раньше. Ведь нотариус удостоверился в вашей вменяемости на момент сделки и разъяснил при подписании договора его смысл и правовые последствия.
«Я знаю, что сама виновата – поверила внучке! Ну разве можно было подумать, что она затеет продажу квартиры, не дожидаясь моей смерти? – сокрушается Зинаида Семёновна. – Она уверяла, что будет жить со мной, даже ремонт в своей комнате начала делать. А потом вдруг съехала и стала продавать квартиру. Говорит, деньги очень нужны. А меня-то куда?»
С этим вопросом мы обратились к Елене С., родственнице пенсионерки.
«Не хочу обсуждать эту ситуацию! Бабуля давно из ума выжила, у неё деменция, настроение меняется сто раз на дню. Сегодня она хочет со мной жить, завтра гонит вон, называет аферисткой. Мне с ней сложно! – сказала нам по телефону женщина. – Надо признавать её недееспособной и оформлять опеку, но мне сейчас некогда этим заниматься. Где она жить будет после продажи квартиры? Так у меня дачный домик есть, туда, наверное, переедет. Она любит в земле копаться. С детства помню её помидоры и огурцы».
К слову, дачу Елена тоже получила в дар – от бабушки и дедушки сразу после смерти их единственного сына. Они после той трагедии долго не могли прийти в себя, сил на огородные дела совсем не осталось, решили отдать дачу любимой внучке.
«Мы с мужем всё хотели там капитальный дом поставить, да не успели. Он слёг после смерти сына и вскоре умер от инсульта. Оставил меня… Как же я в этой щитовке жить буду?» – вопрошает Зинаида Спиридонова. Почему этот вопрос она не задала себе до того, как поставила подпись под дарственной?..
Мы посоветовали пенсионерке попытаться отстоять своё право проживания в подаренной квартире в суде. Практика таких дел существует, но позиция судей по ним весьма и весьма различна. И чем обернётся для пожилой женщины её подарок внучке – ещё не известно.